「3社から取る」だけでは決まらない相見積｜DXとAIで進める比較と選定の方法

「生産ラインの改造を相談しても、建設会社から見積を断られる」「倉庫の空調更新で複数の見積が届いたが、金額の妥当性を判断できない」「比較しているうちに資材価格も着工可能時期も変わってしまった」。

こうした問題は、発注担当者個人の力量というより、相見積の依頼方法や社内ルールの設計から生じます。

総務省「労働力調査」を基にした国土交通省の資料によると、建設業就業者は1997年の685万人から2023年には483万人へ減少しました。さらに2024年4月からは、建設業にも時間外労働の上限規制が適用されています。原則として月45時間・年360時間という上限を踏まえた人員配置と工程管理が必要になり、「日曜だけで工事してほしい」「来月中に終えてほしい」といった条件への対応は以前より難しくなっています。¹²

資材費や労務費、運送費も変動しています。国土交通省の「建設工事費デフレーター」などを見れば、過去案件の金額をそのまま現在の基準にできないことが分かります。³

今必要なのは、3社の総額を横並びにするだけの相見積ではありません。発注条件を整え、市場価格と実行可能性を確かめ、その判断過程をデータとして残すプロセスへの転換です。

本記事では、工場・倉庫・店舗などの設備工事を発注する購買・施設管理担当者を主な読者として、経営者や情シス担当者が整えるべき仕組みまで解説します。

なぜ相見積が成立しにくくなっているのか

建設工事の見積には、現地確認、図面の読み込み、数量の拾い出し、協力会社への照会、工程や施工方法の検討が必要です。必要な工数は工種、規模、資料の充足度、求める精度によって大きく変わります。

一方、次のような依頼では、建設会社が受注確度や必要な作業量を判断できません。

• 工事範囲や対象外の範囲が曖昧
• 図面、数量、既存設備の情報が不足している
• 予算や優先順位が示されていない
• 希望工期が人員確保や法令上の制約を考慮していない
• 選定基準が「一番安い会社」だけ
• 何社に依頼しているか分からない
• 見積提出後の回答日や選定予定が示されていない
• 過去に見積を提出しても採否の連絡がなかった

この状態で「有効な見積を最低3社から集める」という社内ルールだけを優先すると、回答できる建設会社が減り、比較条件の異なる見積だけが残ることがあります。

3社そろわないこと以上に危険なのは、比較できない見積を「3社そろった」という理由だけで適正と判断することです。

現代の相見積は二段階で進める

相見積は、最初からすべての候補会社へ詳細見積を求めるのではなく、「対応可能性の確認」と「正式見積」に分けます。

ただし、第1段階でも常に価格帯を求めればよいわけではありません。価格帯を回答できる案件と、現地調査や設計をしなければ回答できない案件を分ける必要があります。

第1段階：案件概要を示して対応可能性を確認する

まず3〜5社程度に、1〜2ページの案件概要を送ります。この段階は、詳細な金額を競わせる場ではなく、受注可能性と正式見積に必要な条件を確認するための市場対話です。

案件概要には、少なくとも次の内容を記載します。

候補会社に確認する項目は、次のとおりです。

1. 対応の可否
2. 現地調査が可能な時期
3. 着工可能時期
4. 想定する施工上の制約やリスク
5. 正式見積に必要な資料
6. 概算価格帯を提示できるか

最後の「概算価格帯」は、必須回答にしないことがポイントです。

数量と仕様がある程度決まっている照明交換、舗装補修、定型設備の更新などは、過去実績や標準単価から価格帯を示しやすい案件です。一方、既存設備との接続条件が不明な生産ライン改造、隠れた劣化が想定される改修工事、仕様が固まっていない工事では、価格帯を求めても精度が上がりません。

後者では、価格の代わりに「価格を出すために必要な調査」「未確定事項」「想定される価格変動要因」を回答してもらいます。根拠の薄い概算を選定や値下げ交渉に使わないことも、あらかじめ伝えておきます。

予算は要件と優先順位をセットで示す

予算を隠せば安くなるとは限りません。予算と要件が大きく離れていれば、早い段階で仕様や工期の見直しを提案してもらえるからです。

ただし、予算だけを示すと、その金額に寄せた提案が出てくる可能性もあります。「予算＝使い切ってよい上限」と受け取られないよう、次の3点をセットで示します。

• 想定する予算帯と、その算定根拠
• 絶対に削れない要件
• 費用によって変更できる仕様や時期

可能であれば、「必須仕様を満たす案」と「予算内に収める代替案」を分けて提案してもらいます。

第2段階：対応可能な2〜3社へ正式見積を依頼する

第1段階の回答を踏まえ、実際に受注を検討できる2〜3社へ現地調査と正式見積を依頼します。

共通の見積条件書には、少なくとも以下を記載します。

• 工事の目的
• 工事対象と対象外
• 数量、仕様、要求する品質水準
• 図面や現地写真などの参照資料
• 稼働停止日、作業時間、騒音などの制約
• 廃材処分、養生、搬入、諸官庁対応の負担者
• 希望工期と、価格・工期・品質の優先順位
• 依頼先数と選定の進め方
• 見積有効期限
• 見積の基準日
• 価格を固定する項目と仮単価にする項目
• 追加工事や数量変更が発生した場合の決定手順
• 価格変動が起きた場合の協議方法
• 選定基準、回答期限、採否連絡の予定日

各社へ同じ資料を渡し、質問への回答も全社へ共有します。ただし、他社固有の単価、提案内容、営業秘密は共有しません。

条件書は版番号を付けて管理し、変更した項目と変更日を記録します。会社ごとに異なる版が渡れば、総額を比較する意味がなくなるためです。

正式見積では法定の見積期間を確保する

建設業者間の下請取引など、建設業法第20条と同法施行令第6条が適用される発注では、建設会社が見積を作成するための期間を設ける必要があります。

一般的な基準は、予定価格に応じて次のとおりです。

• 500万円未満：1日以上
• 500万円以上5,000万円未満：10日以上
• 5,000万円以上：15日以上

「二段階に分けた」「第1段階は概算と呼んだ」というだけで、法定期間を回避できるわけではありません。第1段階でも具体的な価格提示を求め、それを契約先の選定に使う場合は、実質的な見積依頼に当たらないか確認が必要です。

正式見積の期間は、工事内容や契約条件を判断できる資料がそろってから設定します。現地調査、質疑回答、協力会社からの見積取得に必要な期間も考慮してください。

期間の起算方法、短縮が認められる条件、個別取引への適用は、最新の法令・ガイドラインと自社の法務担当者、所管行政庁などに確認する必要があります。相手に早く回答させることより、比較可能で実行可能な見積を得ることが目的です。⁴

「2024年問題」を前提に工程条件を見直す

2024年4月から、建設業にも時間外労働の上限規制が適用されました。災害時の復旧・復興事業など一部の例外はありますが、通常工事では長時間労働を前提とした工程を組めません。

発注者側も、次のような条件が工期や価格に与える影響を確認する必要があります。

• 夜間や休日だけに作業を限定していないか
• 現場への入退場手続きに長時間を要していないか
• 発注者都合の待機時間が発生していないか
• 資材承認や図面確認の回答期限が決まっているか
• 週休2日を確保できる工程になっているか
• 工事開始直前に仕様変更が繰り返されていないか

たとえば「工場を止められるのは日曜だけ」という条件が変えられないなら、工期の延長、施工区画の分割、仮設設備による切り替え、繁忙期を避けた着工などを検討します。

制約を一方的に建設会社へ押し付ければ、価格にリスク費が上乗せされるか、そもそも辞退されます。工期は、希望日を伝えるだけでなく、その根拠と変更可能な範囲まで示すことが重要です。

価格変動には「基準日・仮単価・契約条項」で備える

価格が動く局面では、見積有効期限だけを確認しても不十分です。見積依頼から契約、着工までのどこで価格を固定し、どこを調整可能にするかを決めます。

見積有効期限が切れたら、全体を曖昧に再交渉しない

有効期限内に発注できない場合は、期限前に建設会社へ連絡し、次の項目を確認します。

• 変わる可能性がある品目
• 現在の価格を維持できる期間
• 発注や材料手配を先行すれば固定できる価格
• 工期変更によって増減する費用
• 再見積の提出時期

再見積では、前回から変わった項目、数量、単価、理由を差分で示してもらいます。総額だけを差し替えられると、価格変動による増額なのか、仕様変更による増額なのか判断できません。

仮単価を使うなら精算方法を先に決める

納期や仕様が未確定の設備は、無理に固定価格へ含めるより、仮単価として分離する方法があります。

その場合は「実際の仕入価格で精算する」とだけ書かず、対象品目、基準となる見積、値引率、運送費の扱い、証拠資料、精算時期を決めます。必要に応じて上限額や、一定率を超えた場合の再承認手続きも設けます。

契約後の価格調整条件も合意する

公共工事では物価変動に対応するスライド条項が使われます。民間工事でも、契約後に主要資材や労務費が大きく変動した場合の価格調整条項を検討できます。

条項では、少なくとも次の点を明確にします。

• 価格調整の対象
• 協議を開始する変動幅や事象
• 国土交通省の建設工事費デフレーター、合意した物価指数、メーカー価格などの参照資料
• 基準日と比較日
• 増額・減額の計算方法
• 発注者と建設会社の負担範囲
• 申請期限と必要書類

価格変動リスクをすべて建設会社へ負わせると、その分が当初見積のリスク費として上乗せされる可能性があります。反対に、条件を決めず発注者がすべて負担すれば、予算管理ができません。変動時のルールを契約前に合意することが重要です。

金額の妥当性は総額ではなく分解して見る

見積額が妥当かどうかは、最安値との比較だけでは判断できません。可能であれば、次の区分で内訳の開示を求めます。

• 材料費
• 労務費
• 重機・仮設費
• 運搬・処分費
• 現場管理費
• 一般管理費
• リスク費・予備費
• 値引き

ただし、民間工事では詳細な原価や仕入単価の開示を断られる場合もあります。そのときは、次の情報で代替検証します。

• 数量と仕様
• 工事項目ごとの金額
• 含まれる作業と含まれない作業
• 単価を提示できる主要項目
• 工数、班数、作業日数などの前提
• 過去案件の単価
• 公的な物価指数で現在価格へ補正した金額
• 第三者の設計・積算資料

たとえばA社が1,800万円、B社が2,100万円でも、A社に夜間作業費と既存設備の撤去費が含まれず、追加費用が見込まれるなら、A社が実質的に安いとは限りません。

比較表には、各項目について「含む・含まない・不明」の欄を設けます。不明項目はゼロ円として扱わず、発注者側で仮置きした金額を加えた「比較用総額」を作ります。

仮置きする金額は、次の順で根拠を探します。

1. 他社見積の同一項目
2. 自社の過去案件を物価指数で補正した単価
3. 公表単価やメーカー見積
4. 数量×合意した仮単価
5. 専門家や設計会社による概算

複数社の同一項目を使う場合は、突出した値をそのまま採用せず、中央値などを用います。比較表には仮置き額の出典、基準日、精度も記録し、金額の幅が大きい項目は「低位・基準・高位」の3ケースで確認します。

数量が分かる工事では、総額を単価に直すことも有効です。床改修なら1平方メートル当たり、照明交換なら1台当たり、配管なら1メートル当たりです。過去案件と比較するときは、同じ単位だけでなく、夜間作業、搬入条件、撤去範囲などの施工条件もそろえます。

価格差が生まれる5つの理由

見積の差が大きくても、すぐに高い・安いと決めつけてはいけません。主に次の違いが隠れています。

1. 数量の数え方が違う
2. 使用材料や要求性能が違う
3. 工期や作業時間の想定が違う
4. 不確定要素を価格に含める範囲が違う
5. 協力会社や人員を確保できる時期が違う

値下げを求める前に、各社へ「差額の大きい上位3項目」を説明してもらいます。

質問も「なぜ高いのか」だけでは不十分です。「この金額を下げるには、仕様、工期、施工区分のどれを変えられるか」「金額を固定するために、発注者がいつまでに何を決める必要があるか」と聞けば、実行可能な代替案を得やすくなります。

比較表づくりをLLM・表計算・購買システムで省力化する

相見積では、見積書を読む作業よりも、会社ごとに異なる項目名や前提条件をそろえる作業に時間がかかります。ここはLLM、表計算、購買システムを役割分担させると省力化できます。

LLM：項目名の統一と不明点の抽出

たとえば「既設撤去」「既存器具撤去処分」「撤去工」といった表記を、共通項目の「既存設備撤去」にひも付けます。

LLMには、次のような処理を任せられます。

• 各社見積の項目名を共通分類へ整理する
• 数量、単位、金額、備考を表形式にする
• 「別途」「支給」「一式」「現地確認後」などの注意表現を抽出する
• 見積条件書と照合し、記載のない項目を洗い出す
• 各社への確認質問案を作る
• 質疑回答を基に条件書の改訂案を作る

指示文では、次のように出力条件を限定します。

各見積書を共通項目へ整理し、金額、数量、単位、含む・含まない・不明、根拠となるページを出力してください。明記されていない内容を推測で「含む」にせず、「不明」としてください。

LLMは項目の候補を作る道具であり、契約範囲を確定する道具ではありません。原文のページやセルを必ず残し、担当者が確認します。

表計算：金額計算と条件補正

合計や単価計算、仮置き額の加算、評価点の算出は表計算で行います。LLMに計算結果まで依存すると、転記ミスや計算過程の不透明化を招きます。

比較表は、次の列を基本にすると確認しやすくなります。

元の見積額と比較用総額は分けて表示します。仮置き額を含む比較用総額だけが独り歩きしないよう、未確定項目の件数も併記します。

購買システム：履歴と意思決定を残す

購買システムやワークフローでは、次の情報を一元管理します。

• 依頼先と依頼日
• 渡した条件書の版
• 質問と全社共通の回答
• 見積受領日と有効期限
• 辞退理由
• 比較用総額の補正根拠
• 評価結果と承認者
• 採否連絡日
• 契約後の変更履歴

これにより、「誰が一番安いと言ったか」ではなく、「どの条件と根拠で選んだか」を後から説明できます。

機密情報を外部の生成AIへ無断投入しない

見積書には、建設会社の単価、取引条件、担当者情報、設備図面などが含まれます。LLMを使う場合は、情シス担当者が承認した環境を利用し、入力範囲、保存期間、学習利用の有無、アクセス権を確認します。

候補会社の見積を別の候補会社へ共有したり、公開型の生成AIへそのまま投入したりしてはいけません。必要に応じて会社名や個人情報を伏せ、処理結果にも閲覧権限を設定します。

3社そろわない場合の社内説明を用意する

人手不足の時代には、「3社へ依頼したこと」と「3社から比較可能な回答を得たこと」は同じではありません。

社内規程が許すなら、次の記録を残して2社比較や1社交渉へ切り替えます。

• 候補会社の選定理由
• 依頼した会社と依頼日
• 辞退または無回答の理由
• 全社へ提示した共通条件
• 過去実績や数量単価による検証
• 公的な物価指数を用いた補正
• 金額差と不明項目の確認結果
• 選定理由
• 追加費用を抑える契約条件
• 承認者と承認日

1社しか対応できない場合でも、内訳、過去案件、数量単価、メーカー見積、第三者積算など複数の物差しで検証できます。

経営者は、「有効な見積を必ず3社から集める」という規程を、「原則として複数社へ打診し、3社そろわない場合は代替検証と例外承認を行う」と見直すことも検討すべきです。見積社数を形式的な統制にするのではなく、価格と選定理由を説明できる統制へ変える必要があります。

比較するのは価格だけではない

現場工事では、安く発注できても、工期遅延や手戻りによって生産・物流・店舗運営への影響が膨らむことがあります。

公共工事の総合評価方式の考え方を参考に、価格以外の要素を点数化する方法もあります。たとえば100点満点なら、次のような配点が考えられます。

• 価格：40点
• 工期：20点
• 施工体制：15点
• 提案内容：15点
• 実績・安全管理：10点

これはあくまで例であり、すべての案件に流用できる配点ではありません。停止できない生産設備の更新なら、価格より工期や施工体制の比重を上げます。安全上のリスクが高い工事では、安全管理を最低基準とし、基準未達の会社は点数にかかわらず選定対象外とします。

評価項目と配点は、見積を受け取る前に決めておきます。金額を見てから配点を変えれば、特定会社を選ぶための後付けと受け取られかねません。

特に確認したいのは、「受注できる」という回答ではなく、「誰が、いつ、どの体制で工事するか」です。

• 現場責任者は決まっているか
• 協力会社を確保できているか
• 資材の納期を確認しているか
• 工程上の余裕はあるか
• 同種工事の実績があるか
• 緊急時の連絡体制があるか

人員や協力会社が未定なら、提示された工期の確度も下がります。

まずは1枚の案件概要と共通比較表から始める

相見積のDXというと、大規模な購買システムの導入を想像しがちです。しかし、最初に必要なのは高価なシステムではありません。

次の案件で、まず3つのことを試してみてください。

1. いきなり詳細見積を依頼せず、目的、規模、予算帯、期限、制約、依頼先数を1〜2ページにまとめる
2. 正式見積では各社へ同じ条件書を渡し、「含む・含まない・不明」を記録する
3. LLMで項目整理と確認質問の下書きを作り、表計算で比較用総額を算出する

見積条件書、比較表、質疑回答を共通フォーマットにすれば、案件ごとにゼロから作業する必要がなくなります。蓄積した数量単価や辞退理由は、次回以降の予算策定や候補会社選定にも使えます。

相見積は、建設会社同士を値下げ競争させるための手続きではありません。発注者と建設会社が「この条件なら実行できる」と確認し、価格、工期、品質の現実的な着地点を見つけるための対話です。

「3社そろったから適正」ではなく、「条件、比較方法、選定理由を説明できるから適正」です。その判断をデータとして残し、AIとデジタルツールで省力化することが、これからの相見積に求められます。

参考資料

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